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经济学家解读:EB-5投资者所要关注的建筑就业问题
时间:2018-02-07 10:36:04浏览量:50

  近来,关于EB-5区域中心计划中计算新增就业数量的规定在不断发生变化,这似乎已经成为了一个既定事实。

  对于大多数项目而言,建筑活动的总就业影响乘数一般为每1,000,000美元支出10到15个就业,具体取决于建筑活动类型、水平和垂直建设混合,建筑的结构类型和项目所在的地理区域。对于投资者来说,正确的地理区域很重要,因为在某些情况下,位于洛杉矶、纽约、芝加哥、迈阿密和/或德克萨斯的同一项目的相同施工计划将会产生截然不同的就业影响结果。原因在于各地区经济具有不同的经济结构,企业、家庭和个人根据相关地区的硬资产和软资产、相对优势及劳动力和企业的素质和技能水平而从事不同类型的经济活动。如果就业影响研究使用覆盖广阔的地理区域的全国平均乘数,投资者应保持谨慎, 因为以这种方式“估算平均影响”有时会导致就业影响结果不准确,在审理流程中可能会被审案官质询。

  此外,投资者还应仔细检查经济影响研究,确保经济影响分析仔细合理区分EB-5签证计划就业影响研究中可以考虑的或应不予考虑的不同类型的预算支出。若在这方面,就业影响估算不是按照移民局规定进行的,则投资者应注意,这可能会导致EB-5投资者、项目发起人和EB-5营销专业人士面临超额认购和其他问题。

  首先,移民局规定允许将项目大部分硬施工成本,包括材料和人工成本,纳入EB-5就业影响研究范围。事实上,在很大程度上依赖合理的“硬施工成本”的项目一般被营销代理和投资者视为风险相对较低的符合EB-5签证计划条件的建筑支出。现场建设和支撑、拆除、设施支出和景观工程等项目的支出也是一般会包括在就业影响分析中的支出项目。在某些情况下,一般条件和硬成本意外支出等项目也可能会包括在就业影响分析中[5],尽管投资者应该了解这些支出被视为具有“更高风险”。对投资者而言,一项有效的经验法则是衡量将此等支出产生的就业纳入就业影响分析与因此导致的I-526申请审核阶段更高水平的审核风险孰轻孰重。此外,投资者还应预测在I-829条件解除申请阶段“证明”支出将必须采取的措施。如果上述支出不是项目进展所必需的,则上述项目支出应该可能会被排除在就业影响分析考虑范围外。特别要记住的是,如果考虑了意外支出,则必须将意外支出分摊在各类实际支出中,以确保在I-526阶段可以获得批准,还需要注意此等意外支出是否有助于在 I-829条件解除阶段证明就业创造。

  注5:事实上,此等成本是完成任何建设项目所必需的合法支出。

  除项目的硬施工成本外,投资者应知晓,还有很多其他“软施工成本”可以考虑纳入项目的就业计算中。此类成本中最典型的是建筑设计师、工程师、环境审查、营销、非EB-5法律和其他专业顾问费用支出,只要此等支出是支付给相关第三方专业人士的。其他可能可以纳入就业计算的 “软成本支出”包括保险和其他类型融资成本支出。但是将上述保险和融资成本纳入任何就业影响研究中具有“较高风险”。

  除上述具有风险但仍可能符合条件的软成本项目支出以外,投资者应知晓,还有很多涉及建筑支出的支出项目不适合纳入任何就业影响分析中。此类支出包括获得州和当地许可、当地财产税缴纳等事项的支出,以及当地、州和地区费用和其他强制索要费用的支出。

  此外,投资者应知道,项目土地购置或以其他方式获得项目土地控制权产生的项目支出也不可以纳入建设影响分析中。即使经明确证明,土地购置支出来源于为EB-5项目募集的EB-5资金是合法和符合条件的支出,也不能纳入建设影响分析中。由于土地购置支出并未创造EB-5签证计划规定项下的净新增就业,与其他项目建筑支出相关的就业创造将必须创造足够数量的就业,以支持提供购置项目所需土地资产的EB-5资金的投资者的申请,土地资产购置支出将会被视为为EB-5签证计划创造了零个新增就业。最后,通过EB-5方式为项目融资所需的法律和专业服务的预算支出也绝不应该包括在就业影响申请中。

  还有其他两项常见EB-5项目建筑支出值得提醒项目潜在投资者注意:

  承租人改良工程(TI)支出,家具、固定装置和设备(FF&E)支出。关于承租人改良工程支出,将上述支出纳入EB-5就业影响分析的流程相对比较简单。支出应按具体经济活动类别(或NAICS)分类,对为项目发生的任何承租人改良工程支出分别估算直接和间接就业。若项目开发商代表承租人完成承租人改良工程,则证明此等建筑支出的流程与上述流程完全相同。若承租人改良工程支出是由第三方提供的,则投资者应确保相关方签订协议明确约定提供准确的支出证明文件,从而使得项目可以获得必要的准确的支出证明文件,确保上述支出在I-526阶段可以纳入就业影响研究范围,后续当项目投资者递交其I-829申请时可以“被证实”。

  至于将家具、固定装置和设备支出创造的新增就业进入就业创造的问题,投资者应确保所有此等支出均经过了适当的“边际调整”,以符合经济就业影响分析中的“最佳规范”,防止项目就业影响“重复计算”的可能性。很多经济影响分析在评估与此等家具、固定装置和设备支出相关的就业影响时都省略了这一关键分析步骤。投资者应注意,这一常见的错误可能会导致EB-5签证计划项目就业影响数据偏高。

  所有支出必须在扣除通胀因素后调整至投入产出模型的“基准年”

  在仔细估算建筑项目经济影响研究中应考虑的支出后,所有款项(在被用于各种不同就业和其他影响系数之前)必须在扣除通胀因素后调整至选定的投入产出模型的基准年。这是因为投入产出系数和乘数使用的数据对应于历史基准年份的经济关系。因此,项目的当前美元价值和将来美元价值必须转化(或调低)为投入产出模型基准年的价值,以合理得出正确的金额,合理反映各类建筑支出的“最终需求变化”。

  目前,大部分投入产出工具将2009年公历年作为基准年,一些投入产出模型将 2012年公历年作为基准年。

  很多EB-5项目使用简单的历史通胀率平均值调整将来的美元价值。在大多数情况下,这种方法不会反映将来的通胀率。另一种方法是从知名预测机构获得可靠的前瞻性通胀预测。任意使用一般通胀指数变化或者甚至是衡量历史造价通胀指标的历史平均数据都不太可能有效地估算将来造价变化。投资者必须注意,在因通胀因素适当调整以名义美元表示的过去和将来建筑支出过程中若发生错误,将会导致估算EB-5项目经济和就业影响时发生错误,从而不利于案件顺利通过审批。

  适当整合就业影响研究的结果

  当汇总任何经济影响研究的结果时,应考虑与投资者利益相关的若干重要注意事项,包括直接就业必须至少持续两年,申请的就业在合理时间内创造,以及将就业归因于区域中心的申请的可接受性。利用选定的投入产出模型得出的就业影响分析结果,应在年度时间表中按建设项目的每个NAICS经济活动类别仔细提取和分别列示,最好是针对发起项目的区域中心的地理范围之内和之外的地理区域。虽然在递交申请时,仍然可以使用范围更小的地理区域的经济影响结果,但投资者应了解,如果他们不使用美国总就业创造,可能导致大量可能符合EB-5计划的就业“被搁置”。

  当 EB-5签证计划目的汇总整理就业影响时,不应将建造活动创造的就业分多年汇总,或者将多年的建筑支出视同为发生在某一年份中的支出。这属于技术性错误,可能会至少导致重复计算所有经济上的直接就业,提高投资者面临的风险,即项目可能会被超额认购。

  移民局法规明确规定,就业影响研究必须合理计算符合EB-5签证计划条件的就业。EB-5签证计划中没有任何关于计算就业—年份的规定,因为EB-5签证计划中没有任何关于计算“每位EB-5投资者10个就业—年份”的规定。

  根据投资移民计划办公室主任Nicholas Colucci于2015年5月做出的明确声明,一旦就业影响分析完成并全部经过复审,影响分析应按类别和日历年份或项目年份公开列报就业影响估计数据,此声明明确阐释了经济学意义上的直接就业和间接就业的概念。然后应根据EB-5签证计划的先例和规定将结果进行汇总。

  报告应明确向移民局审案官提供以下资料:

  (1) 按NAICS具体经济活动按年编制的经济影响研究的投入产出模型输入数据和相应详细说明,包括通货膨胀调整;

  (2) 按年和按NAICS具体经济活动列示的区域中心(或整个美国经济体)以内和以外的经济学意义上的直接和间接就业总数量;和

  (3) 与申请人在EB-5计划就业中的要求一致的区域中心可承纳就业总数量。区域中心可承纳的就业对应于届时在每位投资者10个就业的公式中使用的项目活动创造的净新增就业机会。

  合理计算经济影响,可能是一件很复杂的事情,但根据“实务典范”和EB-5签证计划规定合理计算经济影响却是投资者取得EB-5项目成功的基本条件。低估EB-5项目的就业影响可能会使得符合EB-5签证计划条件的就业被排除在每位EB-5投资者10个就业的公式范围外,不利于项目投资者申请移民和/或使得就业盈余率小于EB-5营销中宣传的就业盈余率。高估符合EB-5签证计划条件的就业影响可能会导致EB-5项目被超额认购。项目被超额认购可能会导致投资者在I-829申请就业证明审理阶段面临重大问题。

  除上述投资者注意事项外,准确解释说明项目活动产生的EB-5就业创造影响对EB-5签证计划作为一项美国就业创造计划取得长期成功至关重要。

  原文作者:Jeffrey B. Carr

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