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(四)海外房产投资系列--精确评估

2019-02-22 10:06:00        作者 :津桥移民 ---

  持续年金概念计算

  这个计算模型看起来很简单,其实操作起来很难执行,主要的原因是到期的房价不容易正确预估,而且估计的误差却很大限度的影响内在价值。现在的房价的突变波动,又怎么正确估算未来10年,20年的房价?『这中间还有70年的土地使用权,已经25年以上房子的不可贷款问题-----脑仁疼,是经济制度完善的欠缺的表现』比较可行的方案是,假设永远持有此房产,每年收取租金。等待房子不能再用,翻新继续出租。也可以理解为卖了再买。

  这几乎就是持续年金或者永久收入的概念,只是年金的金额并非每期局等。每年的的租金会随着租金成长率而增多,到了房租不能在使用,卖掉再买还是改建,也必须拿出一部分来作为成本。

  起始年租金36万、每年2%成长、房屋能用50年

  理论上,永久收入应该罗列出永远的现金流,然后把每一笔的金额进行折现,再加总就是现在的价值了。只是年说越多折现的金额就会越小『复利的概念』,事实上只要列出100年的金额就足够精确了。 上图是第一年的租金收入36万,每年以2%的成长增加,50年为使用翻新期。重建后因为成本,因此租金收入减半,把上述的现金流以年化回报率5%折现。以Excel 计算结果,此房子价格为1030万,如若回报率只有4%,房子价值为1336万。如果以现在银行最佳贷款年化利率4%左右来说,房子的价值范围在1030万到1336万之间。 ☞☞☞如果您对移民感兴趣,快速获取移民方案

  租金成长率的评估

  这种评估模型最重要的是:租金成长率的评估。到底应该是1%,2%还是3%,有些城市甚至是负增长。这当然必须考虑周围的状况和成为未来的发展。如果一个房子附近区域已经发展饱和了,可见未来不会在看到有任何发展。租金会成长的因素除非中国的经济发展大幅成长外,似乎只有通货膨胀的因素了。因此在0%到1%的成长率来预测比较合理。

  海外房产投资另一个方法是考虑各地区租金历史资料,很多房产租赁公司也会提供这些信息,这些都是重要的参考依据。

  房屋耐用期限

  房屋的耐用期限跟建筑技术以及材料有关,早期的加强转造房(RB)只有55年的寿命,而钢筋混凝土(RC)房子可以使用70年。只要知道房子的年龄和建筑材料就很容易估算了。房屋可使用年数一般不会非常精准,计算表上以十年为单位,精确度足够了。

  精确度

  整个评估模型计算未来100年的现金流量,或许有些读者认为计算那么长时间,误差会太大,其实不会的,就是为了要精确才计算100年,但是年数愈大的部分,折算现在价值影响是很小的。也就是说时间越远的部分,虽然计算误差大,但是影响相对很小。最为重要的是前30年的租金收入。目前的租金是确定的,只要租金的成长率不要估计错误,这在房产投资的内在价值是非常有意义的。

  本文严禁转载,如需转载,请注明转自津桥移民合肥分公司移民顾问李沛宇原创。审核人:李晓丽

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