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(三)海外房产投资系列--精确评估

2019-02-22 10:07:00        作者 :津桥移民 ---

  理性投资者的买点

  一个理性的投资者是否愿意长期持有这个房产,才是海外房产投资 最好的支持,也是判断房地产是否过热的一个最好的风向标。所谓的理性投资者就是从财务的观点将资金投入这房地产所产生的现金流量,足以满足投资者所要求的投资回报率。然而影响投资回报率重要因素,就是房屋租金。

  租金代表房屋使用价值

  如果我们喜欢一个地点的房屋,希望可以居住在那里,通常情况下有两种方式可以实现目的:一种是租;另一种是买。也就是当购买这个房产所必须付出的价格过高时,可采取租赁的方式。因此租金的多寡反应了一个房子的价值,这一点对自住型购买者也是成立的。若你买的房子为自住,虽然不用支付租金,但是这个房子可出租的价格就是你的机会成本。即使没有实质付出租金,若是自己不住,是有机会用房子的使用权去收取租金的。 ☞☞☞如果您对移民感兴趣,快速获取移民方案

  房产属于固定收益产品

  租金反应了房子使用权的价值,那么未来每年房租的收入的现在价值,其总和难道不是这个房子的价值么?我们看一个有趣的问题先看看现金流量图,然后猜猜这个是什么投资产品的现金流量呢?

  相信有九成的观众想说这是地产投资的现金流量图,每年的36万租金20 年后以1000万卖出,不错大家都猜对了。毕竟我们说的就是房产投资,这很容易有这样的思考方式。如若我说这是20年的债劵,票面利息3.6%,面值1000万,也不会有错。事实上两者的现金流量是相同的,既然这样,债劵的评价模式不就完全适合房地产么? 部分可以这么理解,这两者的现金流量性质不完全相同,债劵的利息是固定不变的,房产的租金确实会随着市场供需而调整,以及债劵最后的偿还本金也是固定的,然而房产在20年后的价值变化范围非常大。

  差异表:

  项目债劵房地产

  票息/租金不变有闲置率、税务

  票息/租金成长率固定(零成长)随市场供需状况调整

  面额/房价固定面额随市场变化

  虽然房地产的租金会有变化,但是基本上变化不大,这些波动可以要求较高的投资回报率来补偿,也就是多一些风险溢价值。比较大的变动应该是租金成长率,以及房子到期的价值,以『现金流量图』来说,若投资回报率要求4%,那么房屋的价值就是:

  =PV(4%, 20, 360000, 10000000)

  =9456,387

   海外房产投资 这里是说房子用946万去购买,每年扣除费用后的净租金收入是36万,20年后可以用1000万卖出,相当于每年有4%的投足回报率,这4%投资回报率,也等同于银行提供的存款利率,若拿946万存银行,每年领回利息36万,20年后到期可以领回1000万,这样的条件除非银行提供4%的利息。

  本文严禁转载,如需转载,请注明转自津桥移民合肥分公司移民顾问李沛宇原创。审核人:李晓丽

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