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(一)海外房产投资系列--精确评估

2019-02-22 10:08:00        作者 :津桥移民 ---

  面对移民客户提出来问题,大部分的问题落在这四个问题上:子女的教育;房产的投资;资产的配置;美国,加拿大与澳大利亚的商业环境。这四大类问题都不是简单的单一问题,而是家庭的复杂性决策问题。拿房产投资来说,我们不能简单的过去的房产交易所得来决定是否进行房产投资。对于个体投资者来说每一个个体投资所需考虑的因素都多元性的。比如抵押可带额度,相同小区租金价格,潜在的交易时常,以及社区发展对住户影响。通常来说在国内房产投资获利一个是通过预估未来交易差,另外一个指向标为房租。然而怎么样精确评估却是非常模糊。精确评估是我写这个系列房产投资的一个目标和愿景。在这里我会详细些分析和比较中国,加拿大,以及美国的房产投资。今天我们先通过国内的房产投资建立可精确评估的标尺。

  房产投资

  房地产在中国投资领域里占有重要的地位,的确不少人因为购买地产而至富,尤其是老一辈的人,都告诫子女 “有土斯有财”的观念。在中国房地产市场一路飘红,现在是否高点众说纷纭。我们也趁此机会讨论一下,房地产投资的效率及风险。只不过,房地产投资有两种,一种是属于投机型的投资者,就是看好房地产会在上涨,做短线操作;另一种是属于长期价值投资型的投资者,当有闲钱是买房收租金, 等待房价上涨。投机型的投资方式此文不涉及,本文探讨的是长期投资的效益。 ☞☞☞如果您对移民感兴趣,快速获取移民方案

  回报率的计算

  任何投资最重要的当然是投资回报率,当投资回报率算出来之后,才有办法和其他的投资工具做比较,例如:股票和债劵,到底那一种好。问题是每月都有房租收入以及贷款,而且未来房价优势是变动的,所以买卖房产收入是不确定的,那这样的回报到底怎么算呢?如果我们把房地产投资的现金量表画出来,如下图一:

  我们发现这现金流量表就非常直观,而且简单。我们可以用Excel 的RATE函数轻易的出年化回报率。这里不祥述年化回报率怎么计算。年化回报率的意义是说, 海外房产投资每年的回报相当(同等效果)银行定存的年利率。例如一千万投资地产五年,得到年化回报率8%,等同于将这一千万以8%的年利率放定存的结果。所以年化回报率非常好用,可以拿来和其他的投资工具相比较,而且和期间长短无关,因为已经回报率年化了(normalized)。

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