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投资美国房产,租金和增值哪个更赚钱?海外置业专家独到见解

2019-03-26 10:09:32        作者 :津桥移民 ---

  美国地产投资主要指的就是商业地产。出租公寓虽然是住宅,但是归属于商业地产。

  美国的商业地产投资从大类上来说,属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易,是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线,投资成本就会很高,波动也会很大。而美国的商业地产和股市相对来说是脱节的,美股对我们的冲击很小,基本是没有影响的。很多家族,会配置20%甚至30%在商业地产领域,很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。

美国的商业地产投资

  那么,在海外做房产投资,“租金收入”和“资产增值”,哪个更赚钱呢?

  虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子,但这种情况实属罕见。通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。

  何谓租金收入?

美国的商业地产投资

  租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入,俗称“以租养房”。 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房之初的主要目的。

  租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

  当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。

  何谓资本增长?

美国的商业地产投资

  资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。

  即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

  在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。

  资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。

  专家观点

  总体来讲,如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金”更适合你。如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;如果资金充裕,选择美国的商业地产投资当然是“资本增值”为更好的选择。

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